Jurist evi päts

Taimi K. on esitanud kolm küsimust.
Ta tunneb huvi, mis ajaks on Tallinnas nõutav, et majaalune maa oleks korterile kinnitatud.
Teiseks soovib ta teada, kuidas toimub korterite ost-müük, pärandamine, kui korteriühistut ei ole moodustatud ja majaalune maa ei ole jagatud. Kas sellisel juhul ei saa korterit osta ega müüa?
Kolmandaks küsib ta EVP-de lõpptähtaja kohta.

Asjaõiguse seaduse rakendamise seadusega on sätestatud, et ehitist või selle osa (kortereid) võib vallasasjana võõrandada kuni 2001. aasta 31. detsembrini. Vallasasjana võõrandamise võimaluse äratoomine näitab seda, et nimetatud tähtajani ei pea maa kuuluma ehitise reaalosa (korteri) juurde.
Arvan, et küsimuse on põhjustanud asjaolu, et korteriomandi seadusega on sätestatud, et ehitise reaalosa ning selle reaalosa suurusele vastav mõtteline osa maatükist koos moodustavad kinnisasja. Maade eraldamine Tallinnas, nendes vaba planeeringuga linnaosades, ja kinnistamine majaaluse maana konkreetsete majade juurde võtab aega. Nii viibib ka korteriomandi tekkimine ning ei saa nõuda, et ehitised või nende reaalosad ei oleks tsiviilkäibes. Tegelikult on teada, et ehitisi ja kortereid müüakse, ostetakse ja pärandatakse. Ja selleks on seaduslikud alused olemas. Nimelt on asjaõiguse seaduse rakendamise seadusega (§ 13 lg.6) kehtestatud, et kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või maa riigi maakatastrisse kandmiseni võib ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi või elamus asuvat mitteeluruumi, kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida vallasasjana. Järelikult võimaldabki nimetatu ka korterit osta, müüa ja pärida. Tuleb silmas pidada, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Lisaks selgitan veel ühte tähtaega, mis võib mõnevõrra kiirendada ehitiste (korteri) juurde kuuluva maa eraldamist. Nimelt antakse omandisse tasuta maad kuni 2000. aasta 31. detsembrini juhul,
• kui elamus on üle 24 korteri, mille esemeks on erastatud eluruum,
• kui elamus on 24 korterit või alla selle ning nende korteriomandite maa mõtteliste osade summa ei ületa selle elamu aluse maa kahekordset ulatust.
Järelikult pärast 2000. aasta 31. detsembrit, kui korteriomandi seadust (§ 2 lg. 3) saab rakendada, ei saaks ehitise reaalosa ja maatüki mõttelist osa teineteisest eraldada ega eraldi võõrandada, koormata ega pärandada.
Lõpetuseks kordan, et ehitist või selle osa (kortereid) saab vallasasjana võõrandada (pärandada) kuni 2001. aasta 31. detsembrini. Korteriomand peaks olema seatud aasta varasemaks tähtajaks, s.o. 2000. aasta 31. jaanuarini. See viimasena märgitud tähtaeg ei mõjuta esimesena toodud tähtaega.
Kolmandale küsimusele vastan lühidalt. Õigusvastaselt võõrandatud vara eest kompensatsiooni määramine toimub kuni 2000. aasta 1. septembrini.
Hüvitusväärtpaberi eest saab osta erastatavat riigi- ja munitsipaalvara, sealhulgas maad ja eluruume kuni 2000. aasta 1. detsembrini. Järelikult saab erastamise väärtpabereid kasutada 2000. aasta 1. detsembrini.